北京海淀区和朝阳区规划指标对比研究

木林水

北京是中国建成区面积最大的城市。城市总面积也不小，相当于2.5个上海，20个纽约，10个伦敦。北京的各个区发展情况各不相同。去不同的区有时感觉像去了完全不同的城市。
海淀区和朝阳区虽然都是北京的中心城区，但从城市布局、城市功能、绿化景观等方面，又各具特色。下面我简单对比一下这两个区的一些规划指标。
海淀区面积431平方公里，常住人口323.7万人（2019年末）。朝阳区面积470.8平方公里，常住人口347.3万人（2019年末）。见下表：



从基础数据看，这两个区规模差不多。
看看这两个区的现状土地利用情况。下图为海淀和朝阳2016年的土地利用现状图：



上图中红色的和粉红色的区域（包括城镇用地和农村居民点用地）都属于建设用地。建设用地的大小反映了城市开发的程度。从图中可以看出，海淀的建设用地占了全区一半多一点，而朝阳区基本被建设用地占满了。
从具体数据上看，2016年海淀区城乡建设用地面积为235.7平方公里，占海淀区总面积的54.7%。朝阳区城乡建设用地面积为340平方公里，占朝阳区总面积的72.3%。
这就解释了为什么这两个区总面积差不太多，但是朝阳感觉上要更大、更挤。因为朝阳区的建设用地比海淀区多了一百多平方公里。一百多平方公里什么概念，法兰克福是德国第五大城市，面积才248平方公里。
根据规划，到2035年，两个区都会缩减建设用地。海淀区打算从235.7平方公里缩减到227平方公里，减少8.7平方公里。而朝阳区打算从340平方公里缩减到269 平方公里，减少71平方公里。见下表：



从表中可以看得出来，海淀区的缩减任务比较轻松，朝阳区缩减的任务比较重。说明海淀区现在的用地比例相对合理，而朝阳区建设用地过多，需要大幅度减少。
朝阳区缩减的建设用地，大部分会变成绿地。到2035年，朝阳区的建设用地占全区面积约57%。具体变化可参照下图：



不过缩减没那么简单。你在绿地上搞建设很容易，但是要拆了再变回去就没那么容易了。你得拆除、安置、恢复、种植、养护。这需要较长时间，花费的人力物力可不少。不过北京市现在政策执行力度很大，到时如果能实现，朝阳将变得更加宜居。
下面我们再看看海淀和朝阳的绿地情况。
单从城市公园的角度来说，朝阳的绿地不少，从百度地图上就能看出来。图中绿色的都是公园。见下图：



朝阳有大大小小几十个公园，但是比较分散，不太成系统。
海淀因为有山，绿化更加完整，并且具有更多的生态绿地。
根据国土空间规划规划，到2035年，海淀全区生态控制区面积达到33%，而朝阳区生态控制区只有8%。见下表：
2035年海淀区和朝阳区城市开发控制比例对比：



这个生态控制区一般包括什么呢？包括山地、森林、河流湖泊，水源保护区、自然保护区、风景名胜区等空间。
这些资源以现状有的为主，不是规划出来的。朝阳目前的生态资源不多，都保护控制起来也只占不到百分之十。朝阳区已有的开发建设用地，就算转变成绿地，也达不到自然保护区的级别。
从城市布局来看，海淀区的城区布局更加紧凑。我们看看下图：



海淀区从二环开始，主要的开发区域（红色）分布在三环到五环之间。五环以外林地和园地越来越多，建设用地越来越少。海淀的核心区域，包括中关村西区和清华北大等，就在图中画圈的位置。
朝阳区主要的开发集中在二环到五环之间。沿着三环和四环，由南向北开发完全连成片。出了五环之外还有大量的建设用地。所以不论你沿着环路行进，还是沿着主干道由内向外行进，总会看到大量的开发。朝阳区是典型的一圈一圈由内向外“摊大饼”式的布局形态。
海淀是如何形成现在相对紧凑的城市布局的呢？我认为第一个原因是海淀临近西山，城市用地受限。第二个也是最重要的原因，是海淀区提前完成了产业升级。
海淀很早就开始发展高技术产业。高技术产业知识和技术密集，具有较高的效益，并且资源和能量消耗很少，附加值高。
目前海淀区的主导产业是：1）软件和信息服务业；2）科技服务业；3）金融业。海淀以科技产业为主导，不需要工厂，城区也不需要那么大的面积。
对海淀的产业升级起了关键的作用是中关村科技园。为什么这个园区要选在海淀呢？不是因为中关村“电子一条街”，而是因为海淀有几十个大学和一系列科研院所，人才和科研资源是对高科技产业的最佳支撑。
朝阳的产业结构和海淀不同。在朝阳区《“十三五”产业规划（2016-2020）》中，提到四个重点发展方向，商务服务、金融、文化创意、高新技术。高新技术排在后边，说明在朝阳区，高新技术不是近期主导的产业。发展方向的不同决定了朝阳的城市形态和海淀不同。
最后，我们总结一下。朝阳建设用地面积较大，开发强度相对较高，公园绿地比较分散。海淀由于临近西山，并且高科技产业聚集，城市布局更加紧凑，开发强度没那么高。另外，由于西山和“三山五园”的存在，海淀的山水体系更加完整，生态空间更多。
国家提出“绿水青山就是金山银山”，北京提出“产业创新升级”，这些口号不是白说的。过去的几十年北京出现过各种问题，现在正在修补和提升。未来北京市的各个片区都会进入良性的发展，更加富有特色，更加宜居。

彩色风

海淀依山傍水的，自然环境比朝阳好太多了。朝阳这些建设用地，有不少被高尔夫俱乐部占着吧，本来就恶化的环境更恶化了。

酸甜苦辣

居住环境还是得看通州

贵州恒特

对，群众的眼光是雪亮的，通州在双限购的情况下，成交占比仍旧没有降低太多，所以无论是前景还是环境都是人们认可的！